В Совете Федерации состоялся «круглый стол» на тему «Соблюдение баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов».
Мероприятие провел председатель Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко. В нем приняли участие член Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Сергей Лукин, член Комитета Совета Федерации по экономической политике Ирек Ялалов, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Дмитрий Волков, представители органов государственной власти, общественных организаций, строительных ассоциаций, эксперты.
Также приняли участие депутаты Государственного Собрания — Курултая Республики Башкортостан Елена Родина, Рустем Мусабиров и директор по развития ГК «Третий Трест» Вячеслав Якин.
Ирек Ялалов отметил, что «В последнее время, одной из актуальных проблем для строительной отрасли является проявления злоупотребления правом со стороны участников долевого строительства - потребителей (участники рынка, характеризуя данное явление, используют термин «потребительский экстремизм»). В Правительство Республики Башкортостан массово поступают обращения от застройщиков, так или иначе столкнувшихся с данным явлением.
Существующая в настоящее время редакция Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», позволяет вместо устранения недостатков квартиры, сразу требовать с застройщика денежные средства. В свою очередь, нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей», которые также применяются при рассмотрении такого рода дел, позволяют дополнительно взыскивать с застройщика неустойку (размер которой, как правило, равняется сумме устранения недостатков), штраф (плюс 50% от взысканных сумм), требовать компенсации морального вреда и взыскивать иные расходы.
Взысканная сумма доходит до 50% стоимости квартиры. Республиканская статистика по таким спорам выглядит следующим образом:
- 2018 год - судебных процессов 164, взыскано в пользу граждан около 15 млн руб., из них суммы штрафов и неустойки составляют 55 %;
- 2019 год - судебных процессов 353, взыскано в пользу граждан около 59 млн руб., из них суммы штрафов и неустойки составляют 60%;
- 5 месяцев 2020 - судебных процессов 328, взыскано в пользу граждан около 20 млн руб., из них суммы штрафов и неустойки составляют 54%.
При этом, речь идет о суммах, которые уже фактически выплачены.
Суммы, относительно которых в настоящее время идут судебные споры, во много раз превышают озвученные цифры. В целях разрешения указанной ситуации, Государственным Собранием – Курултаем Республики Башкортостан и депутатом Государственной Думы М.Е.Бугерой в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации был внесен проект Федерального закона № 983620-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Суть вносимых изменений: - застройщикам предлагается предоставить право самостоятельно исправлять выявленные недостатки в объекте долевого строительства; - предлагается привести к единообразию нормы закона о размере неустойки, подлежащей взысканию в пользу дольщиков в случае судебного разрешения вопроса о качестве объекта долевого строительства.
Размер неустойки предполагается привязать к ключевой ставке Банка России, как это уже предусмотрено Законом 214-ФЗ ко всем иным видам нарушений; - предлагается исключить случай двойной ответственности застройщика, когда в пользу дольщика, еще не принявшего объект долевого строительства, начисляется и неустойка, предусмотренная частью 3 статьи 6 Закона 214-ФЗ, и неустойка, предусмотренная частью 8 статьи 7 Закона 214-ФЗ.
Комитетом Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям было предложено изменить текст внесенного проекта федерального закона № 983620-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с замечаниями, изложенными в заключении Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, и направить новую редакцию законопроекта на имя Председателя Государственной Думы.
В свою очередь, 11.11.2020г. Государственным Собранием – Курултаем Республики Башкортостан и депутатом Государственной Думы М.Е.Бугерой в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации был внесен проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» взамен ранее внесенного проекта федерального закона № 983620-7«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Во вновь внесенном проекте указанного федерального закона были учтены замечания, изложенные в заключении Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. При этом, сама суть предлагаемых изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» осталась прежней: - застройщикам предлагается предоставить право самостоятельно исправлять выявленные недостатки в объекте долевого строительства; - предлагается изменить порядок определения размера неустойки, который может быть взыскан с застройщика за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства; - предлагается исключить случай двойной ответственности застройщика, когда одновременно с застройщика взыскивается неустойка и за просрочку передачи объекта долевого строительства и за просрочку устранения недостатков объекта долевого строительства (еще не принятого дольщиком)».
«Закон о долевом строительстве четко устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора и всем обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от таких обязательных требований или с иными недостатками, дольщик по своему выбору вправе требовать: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков», — напомнил Олег Мельниченко.
По мнению сенатора, законом предоставлены достаточно широкие основания для защиты прав потребителей при обнаружении недостатков в объекте строительства, однако большинство покупателей, не обладая должными знаниями в области строительства, при приемке квартиры не могут самостоятельно выявить строительные дефекты, недоделки.
«В этом к ним на помощь приходят эксперты, зачастую формально представляющие собственников жилья, которые направляют в суд иски к застройщику по поводу как реальных, так и мнимых недостатков объекта строительства».
Подобные действия часто бывают направлены не на устранение реальных недостатков объекта строительства и защиту нарушенных прав граждан, а на личное обогащение или уменьшение цены договора, рассказал сенатор. «Иные же способы защиты прав потребителя практически не используются».
«Суды применяют для решения таких споров положения Закона «О защите прав потребителей» и, как правило, выносят решения о взыскании неустойки с застройщика. Нет ничего удивительного в том, что граждане, которые заплатили за качественное жилье, обращаются к компетентным юристам, чтобы добиться, в конечном счёте, восстановления своего нарушенного права. Однако во многих случаях недочеты в объекте строительства не носят масштабный характер и могут быть устранены без суда».
Олег Мельниченко считает, что важно расширить практику урегулирования споров между потребителями и застройщиками в досудебном порядке.
«Вместе с тем, надо выработать такой правовой подход, который бы, с одной стороны, обеспечивал реальное соблюдение и защиту прав потребителя, а с другой стороны, не допускал злоупотребления правом с намерением получения необоснованной выгоды и причинения вреда застройщику. Необходимо, чтобы «правила игры» в строительной сфере в равной мере отвечали интересам всех участников правоотношений», -подчеркнул Олег Мельниченко.
Участники «круглого стола» высказали конкретные предложения, направленные на эффективное регулирование отношений застройщиков с потребителями. Все замечания и предложения будут рассмотрены и учтены в итоговом документе мероприятия.